전세 vs 월세,
지금 나에게 유리한 건 뭘까요?
대출이자·보증금·월 부담을 한 번에 따져보는 방법과
많이 묻는 질문을 정리했습니다.
전세와 월세는 감으로 고르면 연간 수백만원 차이가 날 수 있습니다. 전월세 전환율과 내 대출금리만 알면 5분 안에 대략의 답이 나옵니다. 2026년 기준으로 정리했습니다.
계약 만료가 다가오면 “전세대출 이자가 부담인데 월세로 갈아탈까”, “집주인이 월세를 올려 달라는데 이게 맞나” 하는 고민이 시작됩니다.
많은 분들이 같은 지점에서 막힙니다. 숫자는 비교하는데 기준이 되는 공식을 몰라서, 결과적으로 더 비싼 쪽을 고르는 경우가 적지 않습니다.
먼저 알아두세요
아래 금리·한도·공제 수치는 2026년 하반기 기준으로 소개된 자료를 정리한 것입니다. 정책과 시장 상황에 따라 달라지므로 계약 전 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.
① 전세 월세, 이 한 줄 공식으로 비교하세요
| 내 상황 | 비교할 숫자 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|
| 전세대출을 받는다 | 대출금리 vs 전환율 | 전환율이 더 높으면 전세, 낮으면 월세 |
| 내 현금으로 전세 | 예금·투자 수익률 vs 전환율 | 전환율이 더 높으면 전세 |
| 대출 한도가 부족하다 | 보증금 일부만 월세 전환 | 반전세를 검토 |
전월세 전환율은 (월세 × 12) ÷ 전환 보증금으로 계산합니다. 같은 집의 전세와 월세 조건만 알면 바로 구할 수 있습니다.
이 예시에서는 전세대출이 유리해 보이지만, 대출 한도와 자격에 따라 결과가 달라집니다. 특히 청년이라면 시중은행보다 훨씬 낮은 정책 대출이 있을 수 있어요. 내가 해당되는지 확인해 보세요. 👇
청년 전세대출 확인 청년 전세대출 지원 블로그로 이동 →② 집주인이 월세를 요구할 때, 법정 상한부터 확인하세요
- 법정 전월세 전환율 상한은 기준금리 + 2%p입니다. 2026년 기준금리 2.5%를 적용하면 연 4.5%로 소개됩니다.
- 계약 중 전세를 월세로 바꾸거나 갱신할 때 적용됩니다. 신규 계약은 시장 전환율이 적용됩니다.
- 계산식은 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 상한은 월 37만 5천원입니다.
- 상한을 넘겨 낸 월세는 초과분 반환을 청구할 수 있는 것으로 안내됩니다.
“1억에 월 50만원”처럼 상한을 넘는 조건은 신규 계약에서는 가능하지만, 갱신 중이라면 거절할 수 있는지 먼저 확인하세요.
③ 세금까지 넣으면 결과가 바뀝니다
| 구분 | 월세 세액공제 | 전세대출 원리금 소득공제 |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 세액공제 | 소득공제 |
| 핵심 조건 | 무주택 세대주 등, 총급여 8,000만원 이하 | 무주택 세대주, 주택 요건 충족 |
| 공제율·한도 | 소득에 따라 15~17%, 연 한도 내 | 연 400만원 한도 내 상환액 |
- 두 공제는 중복 적용이 어렵다고 안내되므로 하나를 선택해야 하는 경우가 많습니다.
- 일반적으로 월세 세액공제의 체감 혜택이 더 큰 경우가 많다고 소개됩니다. 다만 소득과 주택 요건에 따라 달라집니다.
- 월세 세액공제 한도는 연 1,000만원으로 알려져 있고, 2026년 세제개편안에서는 1,200만원 상향이 제시되었습니다. 국회 통과 전이니 시행 여부를 확인하세요.
또 하나 놓치기 쉬운 점은 월세를 낼 때 이체 내역과 계약서 보관입니다. 증빙이 없으면 공제를 못 받을 수 있습니다.
④ 이자보다 먼저 볼 것, 보증금 안전
전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어서, 월 비용이 싸더라도 안전 점검이 우선입니다. 아래 세 가지는 계약 전에 꼭 확인하세요.
- 등기부 확인 : 근저당과 선순위 보증금을 합한 금액이 집값에 비해 과하지 않은지 봅니다.
- 전입신고와 확정일자 : 잔금일에 맞춰 바로 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다.
- 전세보증금 반환보증 : HUG, HF, SGI 등에서 가입할 수 있고, 보증금 한도와 보증료는 기관별로 다릅니다.
보증료는 이미 낸 뒤에 돌려받는 방식이라, 가입 시점과 서류에 따라 놓치는 분이 많습니다. 내가 대상인지 먼저 확인해 보세요. 👇
보증료 지원 확인하기 전세보증금반환보증 보증료 지원 블로그로 이동 →⑤ 전세사기가 걱정된다면, 피해 인정과 지원을 확인하세요
- 국토교통부 발표에 따르면 8월 한 달 658건이 피해자로 추가 결정되었고, 위원회 누적 결정은 4만 936건입니다.
- 피해자로 결정되면 긴급 주거지원, 저리 대출, 법률 상담, 경·공매 절차 지원 등을 받을 수 있습니다.
- LH가 피해주택을 매입해 공공임대로 제공하는 사업이 있고, 경매차익을 보증금으로 전환해 최장 10년 거주할 수 있도록 지원한다고 안내됩니다.
- 신청은 거주지 관할 시·도에 하고, 불인정이어도 이의신청과 재신청이 가능합니다.
전세보증보험에 가입하지 않았더라도 요건을 충족하면 대상이 될 수 있다고 안내됩니다. 반대로 보증금 전액 반환이 가능하면 적용에서 제외되기도 합니다.
내 상황이 피해 인정 요건에 해당하는지는 케이스마다 다릅니다. 지원 내용을 한 번 살펴보세요. 👇
피해자 지원금 확인 전세사기 피해자 지원금 블로그로 이동 →자주 묻는 질문 10가지
Q. 전세대출 이자가 월세보다 싸면 무조건 전세가 이득인가요?
A. 이자만 보면 그렇지만 보증금 반환 위험, 대출 한도, 금리 변동을 함께 봐야 합니다. 이자 차이가 작다면 월세로 목돈을 지키는 선택도 있습니다.
Q. 내 현금으로 전세를 얻을 땐 어떻게 비교하나요?
A. 전환율과 내 예금·투자 수익률을 비교합니다. 전환율이 더 높으면 전세가, 더 낮으면 월세가 유리하다고 봅니다.
Q. 전세를 월세로 바꾸자는데 법정 상한이 몇 %인가요?
A. 2026년 기준 연 4.5%(기준금리 2.5% + 2%p)로 소개됩니다. 갱신·전환 시 적용되고 신규 계약은 시장 전환율을 따릅니다.
Q. 갱신할 때 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
A. 계약갱신요구권을 쓰면 보증금·월세 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 구체적인 요건은 계약 조건에 따라 다릅니다.
Q. 반전세는 전세와 월세 중 어디에 가깝나요?
A. 보증금이 월세의 240배(20년치)를 넘으면 반전세, 그 아래면 월세로 구분하는 기준이 많이 쓰입니다. 대출이 어려울 때 대안이 됩니다.
Q. 월세 세액공제는 누가 받나요?
A. 무주택 세대주(세대원 포함 가능)로 총급여 8,000만원 이하 등 조건이 있습니다. 주택 규모·가격 요건과 주소지 일치도 확인하세요.
Q. 월세 세액공제와 전세대출 공제, 둘 다 받을 수 있나요?
A. 중복이 어려워 하나를 선택하는 경우가 많습니다. 어느 쪽이 유리한지는 소득과 대출 금액에 따라 달라집니다.
Q. 청년 전세대출은 누가 받을 수 있나요?
A. 청년전용 버팀목은 만 19~34세 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하 등으로 소개되며, 잔금일 3개월 이내에 신청해야 합니다. 한도·금리는 조건별로 달라 확인이 필요합니다. 청년 전세대출 보러가기
Q. 전세보증보험에 가입하면 안전한가요?
A. 보증 한도와 조건 안에서 보호되지만, 가입 가능 여부는 집값 대비 전세가율 등에 따라 달라집니다. 보증료 지원이 되는지도 함께 확인하세요. 보증료 지원 보러가기
Q. 전세사기 피해자 인정은 어디에 신청하나요?
A. 거주지 관할 시·도에 신청하고, 위원회 의결로 결정됩니다. 결정 후에는 HUG 전세피해지원센터에서 지원 안내를 받을 수 있습니다. 매달 추가 인정 소식이 발표되니 내 상황과 비교해 보세요. 추가 인정 소식 보기
가장 중요한 건, 내 보증금을 지키는 것입니다
전세사기 피해자 인정 소식은 매달 새로 나옵니다. 내 상황과 비슷한 사례가 있는지 확인해 보세요. 👇
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